土地返还款的处理

一般来讲，政府返还土地款的目的是为了加大招商引资力度，企业在拿地时，按规定走正常的竞拍程序后，也以正常的拍卖成交价格支付土地款，所拍价格与政府承诺的协议价格之间所形成的差额，政府会在土地拍卖成交后，以拨付企业发展扶持资金等名义给予企业全额或部分返还。

在会计处理上，该项补助属于政府补助的性质，不能冲减取得土地的成本，应计入“递延收益”，在摊销时根据具体情况分为两部分，即：土地摊销分为两部分，相应递延收益也分两部分确认：

1、如果建设期间该土地使用权的摊销计入在建工程成本的，则与该部分计入在建工程成本的摊销金额对应的这部分土地返还款补助就成了与房屋建筑物相关的政府补助，自房屋建筑物开始计提折旧时起，在房屋建筑物折旧年限内摊销计入营业外收入。 比如房屋摊销20年，那么该部分递延收益也分20年确认为营业外收入。

2、建成后土地使用权摊销计入管理费用，则每年摊销多少金额就确认多少收入金额的营业外收入。

在税务处理上，如符合国家税务总局财税[2011]70号文三个条件的，可以作为不征税收入，否则应作为补贴收入计入当期应纳税所得额。

值得注意的是，房地产开发企业遇到此种情况的土地增值税的处理，根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，部分地区出台文件认为是政府对房地产开发企业的一种补助，不是地价款的折让或开发成本的冲减，因此不扣减土地成本，例如，广东省地税局《广东省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函[2012]92号)规定，房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。

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