前言
好友大明最近遇到了难题，老是愁眉不展，经过询问得知，2015年10月，大明以100万元价格购入深圳市一套住房(该住房为大明唯一住房)，面积120平方米。2020年12月，大明准备将该住房过户给自己的儿子小明(经税务机关确认的不含税市场价格为200万元)，小明已有一套住房。并且小明计划持有2年以后再以250万元的价格将该套住房对外出售。大明听邻居说，之前他们把房子过户给孩子交了不少税，一时间，大明不知道该何去何从，最终找到了老朋友小必来帮忙。
下面我们就分几种情况详细来分析，假设除相关税费外，不考虑转让过程中的其他费用，六税二费减半征收，契税税率为3%。
方案一：大明采取赠与方式将房屋过户给小明，两年后小明再将房屋出售
1、赠与环节
大明涉税情况：
(1)增值税
根据财税[2016]36号附件3，个人将不动产无偿赠送给子女可以免征增值税。
(2)印花税
根据《印花税暂行条例》及实施细则规定，房屋转让需要按照产权转移书据缴纳印花税。
应纳税额=2000000*0.05%*50%=500元。
(3)个人所得税
根据财政部税务总局公告2019年第74号，房屋产权人将房屋赠与子女，双方均不征收个人所得税。
(4)土地增值税
根据财税字[1995]48号、土地增值税条例实施细则，房屋所有权人将房屋赠与直系亲属不征收土地增值税。
小明涉税情况：
(1)契税
根据国税发[2006]144号、《契税暂行条例》及实施细则规定，赠与房屋过程中，接受赠与的个人需依法全额缴纳契税。
应纳税额=2000000*3%=60000元。
(2)印花税
按照产权转移数据缴纳印花税。
应纳税额=2000000*0.05%*50%=500元。
(3)个人所得税
根据财政部税务总局公告2019年第74号，房屋产权人将房屋赠与子女，双方均不征收个人所得税。
2、出售环节
(1)增值税
根据财税[2016]36号附件3，个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。
(2)印花税
根据财税[2008]137号第二条，个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。
(3)土地增值税
根据财税[2008]137号第三条，个人销售或购买住房暂免缴纳土地增值税。
(4)个人所得税
按照实际成本计算征收时，根据财税[2009]78号第五条，转让受赠房屋时，扣除的成本金额为原捐赠人的实际购置成本、赠与及转让过程中受赠人支付的相关税费。
应纳税额=(2500000-1000000-60000-500)*20%=287900元
实务操作中，在房管中心办理过户时系统直接按照核定征收计算应纳税额，深圳市目前个人销售住宅的核定征收率为1%。如果按照核定征收模式，应纳税额为25000元(250万元*1%)。
此方案下大明和小明最低纳税款为500+60000+500+25000=86000元。
方案二：大明先将该住房以200万元的价格出售给小明，两年后再以250万元对外出售
1、大明出售住房环节
大明涉税情况：
(1)增值税
根据财税[2016]36号附件3，个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。
(2)印花税
根据财税[2008]137号第二条，个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。
(3)个人所得税
根据国税发[2007]33号第三条，个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房，免征个人所得税。
(4)土地增值税
根据财税[2008]137号第三条，个人销售或购买住房暂免缴纳土地增值税。
小明涉税情况：
(1)契税
根据财税[2016]23号，个人购买第二套改善用房，面积为90平方米以上的减按2%的税率缴纳契税。
应纳税额=2000000*2%=40000元。
(2)印花税
根据财税[2008]137号第二条，个人销售或购买住房暂免缴纳印花税。
2、小明出售环节
(1)增值税：免征。
(2)印花税：暂免征收。
(3)土地增值税：暂免征收。
(4)个人所得税
若采用计算征收的方式：
应纳税额=(2500000-2000000-40000)*20%=92000元
同方案一，若采用核定征收方式，小明应纳个人所得税金额为25000元。
方案二下大明和小明的整体最低税负=40000+25000=65000元。
方案三：大明直接将住房对外销售，再将销售货币赠与小明。
该方案下，为保持与以上方案一致口径，确保销售价款能够达到250万元，大明需继续持有房屋2年后再进行转让。
1、出售环节
(1)增值税：免征。
(2)印花税：免征。
(3)土地增值税：免征。
(4)个人所得税：免征。
2、大明赠与销售款项给小明
不存在税款。
方案三下整体税负为0。
小必总结
经过以上分析，大家有赠送房屋的情况，大概心里有数了吧?不同方案下的税负差异可见一斑，有房屋过户的亲们，且要好好分析呀!
另外不论亲子之间，夫妻之间进行房产交易，都是我们所谓的大家庭内部的交易行为。但是近来房地产税的呼声颇高，新的房地产税极有可能把以上大家庭进行细化拆分，以标准范围内的小家庭为单位，确认人均面积，对于超过人均面积的部分按照超额累进税率计算征税(目前推测)，那么在这样的情况下，家庭单元如何确认，房产如果落户，将是我们后续关注的问题。对于房屋到底要不要过户，我们也不用操之过急，先把握好当下的税收，同时高瞻远瞩，持续关注房地产税的后续走势，待政策落地，我们将继续为大家分析。
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