房地产开发企业土地增值税清算管理

(—)土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

(二)土地增值税的清算条件

符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

(3)直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例远未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的。

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

(三)非直接销售和自用房地产的收入确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法序确认。

(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

(2)由主管税务机关参照当年同类房地产的市场价格或评估价格确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于岀租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

(四)土地增值税的扣除项目

(1)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施的处理。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理。

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

②建成后无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本费用。

(2)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

(3)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

(4)房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。

(5)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

(6)房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入''取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

(五)上地增值税清算应报送的资料

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料。

(1)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表。

(2)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

(3)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款签证报告。

(六)土地增值税的核定征收

在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收率不低于5%的比例对房地产项目进行清算。

在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（七）清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额+清算的总建筑面积

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