如何计算个人转让房地产的土地增值税

土地增值税是根据转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物（称为房地产）的单位和个人获得的增值税额计算的），根据所征收的税率A税。房地产个人转让的土地增值税如何计算？在智税猫财税小编下面回答您的问题。

《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题规定的通知》规定，个人向其直系亲属或家庭成员捐赠房屋产权的，承担直接维护义务，免征土地增值税；通过法律继承转让房屋产权免征土地增值税；在个人之间交换自己的住宅房地产的人，经当地税务机关核实后，可以免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，如果个人拥有的房地产因城市实施规划和国家建设的需要而被政府批准征用和收回，则免征土地。增值税;因城市实施规划和国家建设的需要而搬迁的，个人转让原房地产所得的收入免征土地增值税；对于个人转让自有住房，居住5年以上的，经税务机关批准，免征土地增值税；土地税减半征收三年，少于五年；土地居民税是按照规定按规定征收的。《财政部和国家税务总局关于调整房地产市场某些税收政策的通知》规定，自1999年8月1日起，个人居民拥有的普通住宅将暂时免征土地增值税。转移时。普通住房的认定，按照“国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定房价的意见的通知”规定。“各省，自治区，直辖市人民政府，对“中，低，中，低档公寓”实行“价格普通住房”标准。也就是说，“原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率大于1.0，单身建筑面积小于120平方米，实际交易价格小于1.2倍

根据现行政策，对个人房地产转让的土地增值税的具体计算主要分为三种方法。

I。可以提供评估价格的计算方法：

应纳税所得额=[转让收入-与房地产转让有关的转让价格-税率]×适用税率

1。“评估价”是指政府批准的房地产评估机构评估的重置成本价格乘以新的折现率后的价格；

2。“房地产税”是指营业税，城市建设税，教育附加费，地方教育附加费和印花税；

3。政府设立的房地产评估机构的评估所产生的评估费可用于计算土地增值。扣除税款，但如果个人隐瞒或错误地报告了房地产交易价格以进行评估，则该评估费是不允许的。要扣除；

4。如果能够提供评估价，则在计算土地增值税时不允许扣除已支付的契税。

例1：刘先生于2004年11月以40万元在市区购入一幢面积150平方米的商业建筑，缴纳契税1.2万元，花了5万元2006年进行的装修12月，这栋房子的总价为64万元。房地产评估机构评估的价格为46万元。评估费为600元。出售房屋支付了手续费，公证费和其他合理费用，共计500元。相关费用提供了合法有效的凭证。刘先生是否需要为转让该商品房支付土地增值税？应该支付多少？刘先生转让的这栋商品房总面积为150平方米，属于普通住宅，只住了两年零一个月，总税额是多少？

因此，他们在转让时应全额缴纳营业税，城市维护建设税，教育附加费，地方教育附加费，印花税，土地增值税和个人所得税。刘先生的应交税额为：1．营业税=640000×5％=32000元。2，城市维护建设税和教育附加费=32000×（7％+3％）=3200（元）；3.印花税=640000×0.05％=320（元）4.土地增值税：可抵扣项目金额=460000+600+（32000+3200+320）=496120（元）；增值税=640000-496120=143880（元），增值税=143880÷496120×100％=29％，增值税不超过50％，适用税率为30％。应交土地增值税=143880×30％=43164（元）5.个人所得税，可抵扣房屋的原价=400,000+12,000=412000（元），相关可抵扣税费=32000+3200+320+43164=78684（元），合理的可抵扣费用=装饰费+手续费（公证费等）=40000+500=40500（元）（税法规定，可抵扣装饰费的最高限额为400,000×10％=40000元，其中（实际支付的装修费为50,000元，且40,000元的装修费只能在税前扣除），应纳税所得额=640000-412000-78684-40500=108816（元），应交所得税=应纳税所得额收入×20％=108816×20％=21763.2（元），总税额=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2（元）。

第二，无法获得评估价格，但可以提供购买发票的计算方法：

应付土地增值税金额=[转移收入-实际购买价格×（1+5％％n）-税收[不动产转让]×适用税率

1。“n”是指从购买房屋到房屋转让的年限；

2。”“与房地产转让有关的税”包括营业税，城市建设税，教育附​​加费，地方教育附加费和印花税；3.购置房屋时所缴纳的契税可以在通过契据纳税证明计算土地增值税时扣除，但不能额外扣除5％。

示例[2]：[根据《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）]。刘于2004年11月以40万元的价格在市区购买了一座面积为150平方米的商业建筑物，缴纳了12,000元的契税，并在2006年花费了50,000元进行装修。房屋总价为64万元，出售房屋支付手续费，公证费及其他合理费用共计500元。元。上述房屋的原价和相关费用提供了合法有效的证据。刘先生转让这栋商品房应缴纳什么税？应该支付多少钱？

刘先生转让的商品房，因为房屋面积为150平方米，属于非普通住宅，只住了两年零一年。因此，在转让当月，应全额缴纳营业税，城市维护建设税，教育附加费，地方教育附加费，印花税，土地增值税和个人所得税。刘先生的应交税额为：1.营业税=640000×5％=32000（元）2.城市维护建设税和教育附加费=32000×（7％+3％）=3200（元）3。印花税=640000×0.05％=320（元）4.土地增值税：可抵扣项目金额=400,000×（1+5％×2）+12000+（32000+3200+320）=487520（元）；增值税=640000-487520=152480（元），增值税=152480÷487520×100％=31.28％，增值税不超过50％，适用税率为30％。应交土地增值税=152480×30％=45744（元）5.个人所得税，可抵扣房屋原始价值=400,000+12000=412000（元），相关可抵扣税费=32000+3200+320+45744=81264元，合理的可抵扣费用=装饰费+手续费（公证费等）=40000+500=40500（元）（税法规定，可抵扣装饰费的最高限额为（400000×10％）40,000元（实际支付的装修费为50,000元，且40,000元的装修费只能在税前扣除），应纳税所得额=640000-412000-81264-40500=106236（元），应交所得税=应纳税所得额×20％=106236×20％=21247.2（元）

三，既无法评估价格，也无法提供购买发票的计算方法：

应交增值税=转让收入×批准的税率（具体由各省确定）

示例3：张先生在2003年8月以pri人民币500,000元，由于保管不当，无法提供房屋原价的相关原始凭证，也无法提供房屋重置价的评估价（假设当地有关房地产个人转让的规定所得税按1.5％征收，土地增值税按1％征收）。张先生转让这套房子应缴纳什么税？我应该付多少钱？

张先生转让的这所房子是一栋普通房子，他的居住时间为三年零四个月。缴纳营业税，城市维护建设税，教育附加费，地方教育附加费，印花税，土地增值税和个人所得税，土地增值税可享受50％的折扣。因为它不能提供完整的成本费用证明，也不能提供房屋重置成本的评估价格，所以征收个人所得税为1.5％，征收土地增值税为1％。张先生应缴纳的税款为：1.营业税=500,000×5％=25000（元）；2.城市维护建设税和教育附加费=25000×（7％+3％）=2500（元）；3，印花税=500,000×0.05％=250（元）；4，土地增值税=（500000×1％）×50％=2500（元）；5.个人所得税=500,000×1.5％=7500元。

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